Dynamischer Immobilienmarkt

‍Was ist im Jahr 2021 passiert?

‍Der Wohnungsmarkt in Tirol hat sich durchaus ambivalent entwickelt. "So zeigt der Mietwohnungsmarkt in seiner gesamten Betrachtung, außer der Indexanpassung, zur Überraschung, keine signifikanten Mieterhöhungen. Die Mieten der Geschäftsräume sind lokal sogar gesunken", erklärt Fachgruppenobmann Philipp Reisinger. Speziell B-Lagen und Nebenlagen haben prozentual nachgegeben. Dies insbesondere in den Bezirken Kitzbühel und Kufstein und Schwaz.  Der Experte erklärt: "Interessant, dass die vielfach geschäftlich etwas schwächer bewerteten Bezirke wie Lienz und Reutte, die Mietzinshöhe der letzten Jahre halten und gering zulegen konnten."

"Zu berücksichtigen ist freilich, dass speziell dem gewerblichen Mietsektor die dem Lockdown geschuldeten Verwerfungen anzumerken sind. Etwas geringer bei Büromieten", erklärt Reisinger. Hier hatte Lienz eindeutig die Nase vorn und legten die Mieten von B-Lagen und Nebenlagen am meisten zu. Ein Indiz für die verstärkte Nachfrage und eine prosperierende Wirtschaft. In Kitzbühel war bereits 2020 ein Überhang an Büroflächen zu vermuten und dieser Trend hat sich 2021 bewahrheitet. Die Büromieten haben im Schnitt um 4,79 Prozent nachgegeben. Dies in allen Güteklassen.

Die Verteuerung von Betriebsgrundstücken, beispielsweise von über 13 Prozent in Kitzbühel, lässt die Problematik der Wirtschaft gut erkennen. "Grund und Boden ist in Tirol bekanntermaßen ein knappes Gut. Insbesondere bei Betriebserweiterungen, geplanten Neuansiedlungen und bei Start-ups stehen die Wirtschafstreibenden oft vor einer schier unlösbaren Herausforderung, bei der Verfügbarkeit und dem Preis von Gewerbegrundstücken. Vor allem Lagen mit guter Nutzbarkeit sind überproportional im Wert und Preis gestiegen", erklärt der Fachgruppenobmann.

Die beliebteste Wohnform der Tirolerinnen und Tiroler, das Einfamilienhaus, erlebt gerade eine Stagnation auf hohem Niveau. Selbst in Kitzbühel, Kufstein und Innsbruck-Land bewegten sich die Wertsteigerungen innerhalb des Inflationsrahmens. Allein in den Bezirken Lienz, Reutte und Landeck lagen diese darüber, was wohl dem begrenzten Angebot geschuldet zu sein scheint. "Gebrauchte Eigentumswohnungen waren 2021 eine beliebte Anlageform. Demzufolge bewirkte die Nachfrage Wert- und Preiserhöhungen von bis zu 18 Prozent in mäßigen Lagen der Stadt Innsbruck. Da in dieser Klasse die Preise noch einigermaßen erschwinglich waren, bewirkte der Anlagedruck auch hier eine deutliche Erhöhung.

"Ein ähnliches Szenario war im Bezirk Kitzbühel, wobei sich dort der Wertzuwachs gesamt auch nur im Rahmen des VPI hielt. "Wie bereits vielfach kolportiert und hier bestätigt, legten die Wohnbaupreise „Neubau“ im Durchschnitt nahezu überall rund zehnProzent zu. Dies wohl etwas unterschiedlich in verschiedenen Wohngüten und auch abzustellen auf das jeweilige Angebotsvolumen der einzelnen Bezirke", so Reisinger. Am deutlichsten wohl in den Bezirken Innsbruck-Stadt und Innsbruck-Land, aber auch im neubaustarken Bezirk Schwaz ist dies deutlich zu sehen.

Der Immobilienmarkt ist weiterhin dynamisch. Im Jahr 2021 wurden in Tirol gesamt 13.758 Immobilien mit einem Verkaufsvolumen von 5,088 Milliarden Euro verkauft, die grundbücherlich eingetragen wurden. "Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Zuwachs von 7,1 Prozent bei der Anzahl der Verkäufe und einem Zuwachs von 23,8 Prozent beim Verkaufsvolumen", erklärt Arno Wimmer, Fachgruppenobmann-Stellvertreter.Davon wurden gesamt 2022 Grundstücke (ohne Waldgrundstücke) und 5.593 Wohnungen verkauft. "Bei den Wohnungen wurden von den Bauträgern 43,6 Prozent bei der Anzahl und 48,7 Prozent beim Verkaufsvolumen und im Sekundärbereich 56,4 Prozent bei der Anzahl und 51,3 Prozent beim Verkaufsvolumen verkauft", so Wimmer.

Der Wohnungsmarkt in Tirol hat sich generell durchaus ambivalent entwickelt. Die Mietwohnungen sind in allen Bezirken leicht gestiegen. "Die durchschnittliche Miete in Tirol beträgt bei allen Mietwohnungen netto  9,27 Euro pro Quadratmeter, bei neuwertigen Mietwohnungen 9,78 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreissteigerung von Mietwohnungen beträgt bei allen Mietobjekten durchschnittlich 4,16 Prozent, bei neuwertigen Mietobjekten durchschnittlich 4,10 Prozent", so Wimmer. Aber auch in den jeweiligen Bezirken sind die Mietpreise sehr differenziert, abhängig von der Lage, Größe und Ausstattung. Die höchsten durchschnittlichen Mietpreise findet man in Innsbruck-Stadt für alle Mietobjekte mit netto 12,56 und für neuwertige Mietobjekte mit 13,14 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten der Geschäftsräume haben sich sehr differenziert entwickelt. "Die 1a-Lagen sind überwiegend leicht gestiegen, Die B-Lagen und Nebenlagen haben vielfach prozentual nachgegeben. Dies insbesondere in den Bezirken Kitzbühel, Kufstein und Schwaz", erklärt der Obmann-Stellvertreter und fügt an: "Interessant, dass die vielfach geschäftlich etwas schwächer bewerteten Bezirke wie Lienz und Reutte, die Mietzinshöhe der letzten Jahre halten und gering zulegen konnten. Zu berücksichtigen ist freilich, dass speziell dem gewerblichen Mietsektor die dem Lockdown geschuldeten Verwerfungen anzumerken sind."

Die Büromieten sind überwiegend leicht gestiegen, wobei in Lienz und Reutte ein etwas überproportionales Wachstum der Mieten in allen Lagen zu verzeichnen ist. Hingegen sind in Kitzbühel in sämtlichen Lagen die Mietpreise im Schnitt um 4,79 Prozent, für neuwertige Büros um 5,30 Prozent zum Teil überproportional gesunken. In Kitzbühel war bereits 2020 ein Überhang an Büroflächen zu vermuten und dieser Trend hat sich 2021 bewahrheitet.

Die Preise für Betriebsgrundstücke sind in allen Regionen, beispielsweise über 13 Prozent in Kitzbühel, 9,84 Prozent in Innsbruck-Stadt gestiegen. Das Angebot an Betriebsgrundstücken ist erheblich geringer als die Nachfrage. Vielfach werden Betriebsgrundstücke nicht mehr verkauft, sondern in Baurecht vergeben.

Auch bei den Baugrundstücken für Einfamilienhäuser haben wir, mit einer Ausnahme in Landeck, steigende Preise, zum Teil jenseits von zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. "Auch hier gilt, dass die Nachfrage erheblich größer ist als das Angebot. Ergänzend sei dazu bemerkt, dass ausreichend gewidmetes Bauland vorhanden wäre, allerdings die Eigentümer auf Grund der allgemeinen Markt- und Zinslage wenig bereit sind, die Grundstücke zu verkaufen", erklärt Wimmer.

Bei der beliebtesten Wohnform der TirolerInnen - dem Einfamilienhaus – sind ausnahmslos höhere Preise zu verzeichnen. "Auf Grund des beschränkten Angebots und der höheren Nachfrage nach einem Haus im Grünen sind die Preise in allen Lagen und bei allen Wohnwerten landesweit im Durchschnitt um 8,21 Prozent gestiegen, zum Teil sogar überproportional.

"Bei den Reihenhäusern war die Preisentwicklung mit einer Preissteigerung von durchschnittlich 4,88 Prozent durchwegs moderat und erheblich unter jener für Einfamilienhäuser. Gebrauchte Eigentumswohnungen waren weiterhin sowohl zur Eigennutzung als auch zur Anlage begehrt. "Im Durchschnitt sind die Preise in Tirol um 9,09 Prozent gestiegen. In den Bezirken Kufstein, Landeck, Reutte, und Schwaz war die durchschnittliche Preissteigerung jenseits von zehn Prozent. In allen Bezirken waren aber die Preiserhöhungen sehr unterschiedlich, abhängig von der Lage und dem Wohnwert", sagt Arno Wimmer.

Bei den Eigentumswohnungen im Erstbezug sind die Preise in Tirol im Durchschnitt um 8,41 Prozent gestiegen. In den Bezirken Innsbruck- Land, Innsbruck- Stadt, Landeck und Schwaz sind die Preise um mehr als zehn Prozent gestiegen. "Sowohl Eigennutzer als auch Anleger haben weiterhin die Immobilie als attraktive Investition gesehen. Speziell in Innsbruck haben Wohnungen bis 50 Quadratmeter eine überproportionale Preissteigerung vollzogen", so der Experte."

Die Zukunftsprognose fällt, gemessen an den Vorjahren, noch schwerer. Wir haben es nämlich neben den bekannten Parametern - wie nicht beliebig vermehrbaren Grund und Boden, bzw. Tirol als lebenswerter und attraktiver Standort - zusätzlich mit momentan noch nicht bewertbaren Variablen zu tun", sind sich Philipp Reisinger und Arno Wimmer einig und fügen hinzu: "Bestehende Bauträger-Projekte werden teils nur mit Aufpreisen fertigzustellen sein. Manche Bauvorhaben können derzeit nicht realisiert werden. Dies wegen der anhaltenden Knappheit an Rohstoffen, bzw. langen Lieferfristen von Bauteilen. Das allerdings könnte für die Zukunft eine Verringerung von Transaktionen und deren Volumen nach sich ziehen. Weiters gebremst durch mögliche Verschärfungen bei der Kreditvergabe. An den Immobilienwerten an sich dürfte sich dabei allerdings nicht allzuviel ändern."

"Auf Grund der geringen Renditen bei Immobilien und der steigenden Zinsen sind anderseits Investoren immer weniger bereit in Immobilien zu investieren. Die möglichen Restriktionen bei der Immobilienfinanzierung ab Mitte dieses Jahres erschweren bzw. verhindern den Kauf von Eigentum bei bestimmten Bevölkerungsgruppen", erklärt der Fachgruppen-Stellvertreter und fügt abschließend an: "Beide Effekte werden dazu führen, dass die Nachfrage geringer wird, wobei zu erwarten ist, dass weiterhin eine bestimmte Nachfrage gegeben ist. Es ist zu erwarten, dass sich die Preisentwicklung der letzten Jahre in der Form nicht mehr fortsetzen wird, eher das eine Konsolidierung des Marktes eintreten wird."