Das große Los?
Publikation: Steuern/Recht | Ausgabe: SPEZIAL Jänner 2010 | Ressort: schwerpunkt.themen | Datum: 16.12.09
Im Bild: RA Dr. Herbert Schöpf, LL.M., und RA Dr. Hermann Holzmann
In den letzten Monaten wurde viel zum Thema Hausverlosung publiziert. Der allgemeine Tenor war, dass Vorsicht geboten sei. Doch gilt dies beim gewöhnlichen Hauskauf nicht?
Befürworter und Gegner des zentralen Themas 2009 ziehen ein Resümee.
Befürworter – Dr. Hermann Holzmann
Meines Erachtens sind vor allem die Loskäufer durch die mediale Berichterstattung zu Unrecht verunsichert worden. Denn eines vorneweg, der Loskäufer hat nichts zu befürchten. Der mögliche Gewinn übertrifft den Loseinsatz bei weitem und immerhin sind zwischenzeitlich bereits drei Häuser erfolgreich verlost und die Gewinner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden.
Da jedoch von Seiten des Gesetzgebers bisher keine rechtlichen Rahmenbedingungen vorgegeben wurden, ist oberste Prämisse, dass die Verlosung auf Basis von fairen und transparenten Bedingungen abgewickelt wird.
Derzeit stellt sich die rechtliche Situation wie folgt dar:
Laut Ansicht des Finanz- und Justizministeriums sind private Hausverlosungen rechtlich zulässig und unterliegen nicht dem Glücksspielgesetz. In Österreich werden nun seit mehr als einem Jahr Häuser verlost, ohne dass die zuständigen Behörden (Bezirkshauptmannschaften) eingeschritten sind.
Die österreichische Immobilienvereinigung hat Anzeigen bei der Staatsanwaltschaft erstattet. Die Strafverfahren wurden jedoch alle wieder eingestellt. Die Staatsanwaltschaften konnten keine Strafbarkeit nach § 168 StGB (Verbot von Glücksspielen) erkennen. Die Hausverloser wollen sich nicht bereichern, sondern versuchen schlichtweg auf unkonventionellem Wege ihre Liegenschaft zu veräußern.
So mancher Rechtsexperte warnte vor den hohen Gebühren. 12 % vom Wert aller aufgelegten Lose müssten bereits im Folgemonat an das Finanzamt abgeführt werden. Nach Meinung renommierter Juristen und Wirtschaftstreuhänder ist die Glücksspielgebühr gar nicht abzuführen. Das Rechtsgeschäft (der Glücksvertrag) unterliegt ausschließlich der Grunderwerbssteuer und schließt somit die Glücksspielgebühr aus. Hier behängt ein Verfahren beim Verwaltungsgerichtshof, dessen Entscheidung mit Spannung erwartet wird.
Schon anhand dieser Fakten zeigt sich, dass die Vorteile einer Hausverlosung die Nachteile wegen noch bestehender Rechtsunsicherheit bei weitem übertreffen.
Die Loskäufer sollten nur darauf achten, dass es sich um eine transparent abgewickelte Hausverlosung handelt. Wird beispielsweise das Treuhandkonto von einem Rechtsanwalt verwaltet, kann davon ausgegangen werden, dass das Geld auch wirklich ordentlich verwaltet wird. Auf der Homepage sollte sich der potenzielle Käufer umfassend informieren können.
Schließlich soll noch betont werden, dass auch den Maklern ermöglicht werden sollte, Verlosungen durchzuführen. Gerade in Zeiten, wo der Immobilienmarkt stagniert, kann eine Verlosung die Lösung sein und die Konjunktur wieder beleben.
Die Leute verlosen die Häuser nicht aus Jux und Tollerei, sondern nur aus einem Grund: Sie finden keine Käufer für die Häuser. Manchen droht dann Konkurs und sohin der Verlust der wirtschaftlichen Existenz. Hier sind die Anwälte aufgerufen, zumindest alles im Rahmen der Legalität zu versuchen, um diesen Leuten zu helfen.
Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass zu Unrecht immer wieder vor der Teilnahme an Hausverlosungen gewarnt wird. Tatsächlich war es noch nie einfacher, mit etwas Glück günstig sein eigenes Heim zu erwerben.
Gegner - Dr. Herbert Schöpf, LL.M.
In einem Jahresrückblick zum Thema Hausverlosungen kann man nach dem derzeitigen Informationsstand festhalten, dass die Verlosung einer Immobilie zulässig ist, wenn es sich um ein einmaliges Rechtsgeschäft in der privaten Sphäre des Veranstalters handelt und sich dieser durch die Verlosung seiner Immobilie nicht bereichert. Privat veranstaltete Hausverlosungen, bei denen kein Erlös angestrebt und erzielt wird, der den Wert der Immobilie übersteigt, sollen nach dem derzeit in Österreich diskutierten Rechtsstand vom Glücksspielgesetz ausgenommen sein. Mit der Bedingung der einmaligen Veranstaltung beginnt jedoch schon das Problem in der Praxis. Die Privatperson kann sich zur Abwicklung ihrer Hausverlosung zwar von einem Notar, Rechtsanwalt und Immobilientreuhänder helfen lassen, diese Spezialisten ihrerseits dürfen jedoch ihre Dienstleistungen für Hausverlosungen nicht professionell anbieten. Nur solange kein gewerbliches Organisieren, Anbieten oder Veranstalten von Privatverlosungen gegeben ist, fallen diese nicht unter das Glücksspielgesetz.
Der private Hausverloser bewegt sich jedoch selbst auf einem schmalen Grat der Zulässigkeit. Erlaubt ist seine Hausverlosung nur, wenn er keinen den Wert seiner Immobilie übersteigenden Erlös anstrebt bzw. durch die Hausverlosung erzielt. Wenn nun der Eigentümer sich vergeblich bemüht hat, seine Immobilie um seinen Vorstellungswert zu verkaufen, und nunmehr durch die Auflage von Losen seinen Vorstellungswert erreichen möchte, so kann dieser Wert nicht der Verkehrswert sein. Offensichtlich ist dieser Vorstellungswert sein Wunschdenken, also ein eigener Wert der besonderen Vorliebe. Der Wert der besonderen Vorliebe hat jedoch nach den Kriterien des Liegenschaftsbewertungsgesetzes außer Betracht zu bleiben. Soll nun eine Verlosung dazu dienen, den Wunschwert des Verlosers, somit den Wert der besonderen Vorliebe, einzuspielen, dann verliert diese Verlosung ihre vorgenannte Zulässigkeit, fällt unter das Glücksspielmonopol und ist infolge auch nach dem Strafgesetzbuch sanktioniert.
Unstrittig ist im Moment, dass bereits mit Beginn des Losverkaufs an das Finanzamt eine Gebühr von 12 % vom Gesamtwert aller Lospreise abzuführen ist. Dem Ausgang einer diesbezüglich beim Verwaltungsgerichtshof anhängigen Beschwerde mag mit Interesse entgegengesehen werden. Faktum ist jedoch, dass die Kosten der Hausverlosung beträchtlich sind und ca. 20 % des gesamten Lospreises betragen, die vom Eigentümer der Liegenschaft vorfinanziert werden müssen.
Die zivilrechtlichen Aspekte einer selbst zulässigen Hausverlosung sind ein Kapitel für sich. So sind die verfügbaren Informationen über die Immobilie in der Regel äußerst unzureichend und es besteht diesbezüglich ein beträchtliches Risiko für den Gewinner. Aufgrund der geforderten hohen Anzahl der Teilnehmer ist eine Besichtigung der Immobilie in der Regel nicht möglich. In den meisten Fällen wird die Gewährleistung für die Immobilie zur Gänze ausgeschlossen, sodass der Gewinner mit möglichen Haftungen, die mit der Immobilie verbunden ist, allein gelassen wird.
Sollten Hausverlosungen straf- und glücksspielrechtlich zulässig sein, so bedarf es dringend einer eindeutigen gesetzlichen Reglung der Verlosungsbedingungen. Dies sollte analog der klaren gesetzlichen Reglungen der seit 01.01.2009 erlaubten freiwilligen Feilbietung von Immobilien möglich sein. In vernünftige und sichere Bahnen gelenkt kann die Hausverlosung das sein, was sich viele von ihr erhoffen – eine Chance.
Autor: Dr. Hermann Holzmann, Dr. Herbert Schöpf
